2025 전세 보증금 증액 재계약, 계약서 쓰기 전 꼭 확인할 핵심 체크리스트

📈 전세금 인상에도 계약 연장? 아파트 세입자의 똑똑한 선택 전략

2025년 상반기, 전세 보증금 인상에도 불구하고 전세계약 연장을 선택하는 세입자들이 꾸준히 증가하고 있습니다. 특히 아파트 전세 재계약의 경우, 전체 갱신 계약 중 75%가 보증금 증액으로 이뤄졌으며, 많은 실거주자들이 계약갱신청구권을 적극 활용 중입니다. 하지만, 계약서를 쓰기 전 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다. 이 글에서는 실제 사례와 수치, 키워드 중심으로 전세 증액 계약서 작성 전 꼭 알아야 할 6가지 핵심 요소를 정리했습니다.

① 계약갱신청구권 vs 일반 재계약: 인상률 5% 차이

계약갱신청구권을 활용하면 보증금 증액률이 법적으로 5% 이내로 제한됩니다. 반면, 임차인이 자발적으로 전세 재계약을 선택할 경우 증액 상한선 없이 협의로 진행되며, 전세금 3억 → 3억 5천 수준의 인상도 가능해집니다. 이때 임대인의 말만 믿고 갱신청구권을 포기하면 불리한 조건에 놓일 수 있습니다.

② 전세 증액 계약서: 합의서? 새 계약서? 정확한 작성법

 

전세 증액 계약서는 기존 계약서에 부칙으로 작성하거나, 별도 재계약서 또는 증액 합의서로 구성할 수 있습니다. 하지만 향후 분쟁 가능성을 줄이려면 새 계약서로 작성 + 확정일자 재신청이 가장 안전합니다. 예를 들어, 기존 보증금 2억에서 2.2억으로 증액 시, '증액 합의서'만 작성하고 확정일자를 갱신하지 않으면 보증금 보호에 문제가 생길 수 있습니다.

③ 확정일자 재신청: 전세보증금 보호의 핵심

확정일자는 임차인의 보증금 우선 변제권을 보장해주는 장치입니다. 기존 계약서가 아닌 새 계약서 작성 시 반드시 확정일자 재신청이 필요하며, 재계약 형태라 하더라도 계약금액이 달라지는 경우에는 꼭 갱신해야 합니다. 보증금 인상 후 확정일자 누락 시, 나중에 경매나 채권 압류 시 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.

④ 전세자금대출 한도: 증액분만큼 추가 대출 가능할까?

2025년 기준, 전세자금대출 한도는 DSR 규제에 따라 소득 대비 제한되고 있습니다. 예: 연소득 4,000만 원 세대 기준 → 대출 한도 약 2.6억 원 내외. 따라서 기존 대출이 있는 상태에서 보증금을 2억 → 2.3억으로 올린다면 증액분 3천만 원에 대한 추가 대출이 거절될 가능성도 있습니다. 사전에 은행 또는 보금자리론 담당자와 상담을 진행해야 하며, 일부 은행에서는 전세 증액 전용 대출 상품을 운영하고 있습니다.

⑤ 중개보수(복비) 기준: 재계약도 수수료 납부해야 하나?

 

많은 세입자들이 오해하는 부분이 전세계약 갱신 시 복비입니다. 원칙적으로는 동일한 임대인-임차인 관계에서 단순 연장이라면 중개수수료가 발생하지 않지만, 보증금이 인상되거나 중개사가 계약서를 다시 작성하는 경우에는 복비가 청구될 수 있습니다. 서울 기준: 보증금 2억 원 × 0.4% = 80만 원 내외. 중개보수는 지역별 상한선이 다르므로, 지자체 기준표를 확인하거나 사전 협의를 통해 조정하는 것이 좋습니다.

⑥ 연장 계약서 양식: 증액 조건 명시, 추후 분쟁 예방

임대인이 전세 연장 계약서 양식을 별도로 요구하는 경우, 세입자는 증액 금액, 지급 시기, 반환 조건, 위약 조항 등을 명확히 확인해야 합니다. 예: "보증금 증액분은 계약일 기준 3개월 이내 분할 납부하며, 미지급 시 계약 자동 해지로 간주한다" 등의 조항이 삽입될 수 있습니다. 단순한 계약 연장이라도 문서 내 세부 조항을 반드시 검토하고 서명 전 법률 자문을 받는 것이 바람직합니다.

💬 전세 증액 재계약 체크리스트

• 계약갱신청구권 행사 여부 파악
• 기존 계약서 vs 새 계약서 선택 기준 확인
• 확정일자 재신청 필요 여부 검토
• 전세대출 한도 및 DSR 사전 확인
• 중개보수(복비) 발생 조건 및 협의
• 연장 계약서 조항 (지급 시기, 위약 조건 등) 검토
• 금융기관 상담 및 증액대출 가능 여부 체크

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