우선변제권 대항력과 근저당, 확정일자 알아보기
전세 보증금, 정말 안전할까?
전세 계약을 체결한 뒤에도 보증금을 돌려받지 못하는 사례는 끊이지 않습니다. 이를 방지하기 위해 알아야 할 핵심 법률 개념이 바로 우선변제권, 대항력, 확정일자, 근저당, 그리고 전세권 설정입니다.
1. 우선변제권이란?
우선변제권은 세입자가 일정 요건을 갖췄을 경우, 경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
- 주택에 전입신고 완료
- 확정일자 받은 임대차 계약서 보유
- 실제로 거주하고 있어야 함
이 세 가지가 모두 충족되면 우선변제권이 성립되며, 경매 시 보증금 보호에 큰 도움이 됩니다.
2. 대항력이란? 언제 성립되나
대항력은 제3자에게 나의 임대차 사실을 주장할 수 있는 권리입니다. 예를 들어 집이 다른 사람에게 팔리더라도, 대항력이 있으면 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있습니다.
- 전입신고 + 실제 거주 = 대항력 발생
- 매매, 증여 등 소유권 이전 시에도 임차인 지위 유지
하지만 대항력만으로는 경매 시 보증금 보호는 불완전하므로, 우선변제권과 함께 확보하는 것이 중요합니다.
3. 확정일자 받는 법
확정일자는 임대차계약서에 날짜가 기재된 공적 증명입니다. 이를 통해 우선변제권의 핵심 요건을 충족할 수 있습니다.
- 주민센터 방문 → 계약서 지참 → 도장받기
- 전자계약 시스템 이용 시 자동으로 확정일자 부여 가능
4. 근저당이 먼저냐, 확정일자가 먼저냐
같은 집에 근저당권이 설정되어 있다면, 우선변제권보다 근저당 설정일자가 빠를 경우 은행이 먼저 변제받게 됩니다.
즉, 확정일자와 전입일이 근저당보다 앞설 경우에만 보증금을 우선 보호받을 수 있습니다. 계약 전에 등기부등본 확인은 필수입니다.
5. 전세권 설정은 선택 아닌 필수?
전세권은 등기부에 기재되는 '등기된 권리'로서, 우선변제권보다 법적 효력이 훨씬 강합니다.
- 전세권 설정 등기 = 소유자 변경 무관하게 주거 및 변제 가능
- 경매 시 직접 경매신청 가능
다만 설정 비용과 절차가 있기 때문에, 대규모 보증금일수록 유리합니다.
6. 우선변제권, 대항력, 전세권 비교표
| 항목 | 요건 | 보호 범위 | 경매 시 효력 |
|---|---|---|---|
| 우선변제권 | 전입 + 확정일자 | 일정 보증금까지 | 일부 우선 변제 |
| 대항력 | 전입 + 실제거주 | 거주 유지 | 변제 보호 X |
| 전세권 | 등기 설정 | 완전 보호 | 직접 경매 청구 가능 |
7. 꼭 확인해야 할 신청 요건 & 순서
- 계약서에 주소 명확히 기재
- 등기부등본 발급 → 근저당 순위 확인
- 전입신고 및 확정일자는 계약 직후 즉시 진행
8. 계약 전 체크리스트
- 등기부등본상 근저당/가압류 유무 확인
- 전입 가능 여부 및 기존 세입자 여부 확인
- 집주인 신분증, 실소유 여부 확인
마무리 TIP
우선변제권과 대항력, 확정일자는 각각의 기능이 다르며, 모두를 확보했을 때 가장 안전한 전세생활이 가능합니다. 특히 확정일자와 전입일이 근저당보다 빠른지 확인하는 것이 핵심입니다.
더 확실한 보장을 원한다면 전세권 설정도 고려해보세요.